叙永县律师

叙永县律师文集

• 2022-08

  08
  二手房营业税谁交 张定凯律师

  。营业税：营业税（Businesstax），是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5％，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5．6％。（税率5．55％卖方缴纳）根据2015年房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点：（一）购买时间超过2年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。（二）所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1征收率），应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价150万（含税、购买不足两年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1．05）×0．05＝7．14万。当前营业税下是总价按照5％的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0．05＝7．5万。二、二手房交易中营业税和增值税的区别是什么（一）营业税：2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅2年内：房屋评估总额×5.6%;2年或2年以上普通住宅无营业税。2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税?！保ǘ┰鲋邓埃鹤?016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税?！恫普抗宜拔褡芫止赜谌嫱瓶邓案闹ぴ鲋邓笆缘愕耐ㄖ范杂诜且幌叱鞘?，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。三、二手房营业税满两年怎么算（一）自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税。（二）个人将购买超过2年含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税。（三）个人将购买超过2年含2年的普通住房对外销售的北京酒店装修公司，免征增值税。（四）个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。

  查看

• 2022-08

  08
  农村房屋拆迁补偿安置与户口有关系吗 张定凯律师

  得低于相同地段类似房地产的市场价；另一种是产权置换，最低按照面积“拆一还一”。所以国有土地上房屋拆迁补偿与户口没有关系。如果是集体土地上房屋拆迁，补偿包括宅基地地价和房屋重置成本价。一般来讲补偿是与户口没有关系的，只是与补偿安置的面积有联系。但是在农村因人口较多，所以很多地方针对农村拆迁时，制定的补偿方案会与户口挂钩，满足对共同居住人的合理安置。所以，针对农村拆迁补偿没有绝对的限定，还要看当地的具体补偿方案。二、农村房屋拆迁补偿安置原则在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿?！霸诔窍缃岷喜亢统侵写?，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。三、农村的房屋的拆迁补偿标准拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：（一）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。（二）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。（三）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

  查看

• 2022-06

  16
  借条的“保质期”是多久？ 张定凯律师

  是:借条也有“保质期”,过了期限可能就不受法律?；ち?什么是“保质期”？如何延长“保质期”？我们一起先来看看下面的案例?；景盖?原、被告经人介绍认识。2002年1月31日，被告向原告出具借据一份，载明：“今借到原告人民币现金40000元整，使用期一年，2002年1月31日?！北桓嬖诮杈萆嫌枰郧┟词钟?。2022年3月1日，原告诉至法院，要求被告偿还借款。被告辩称:一、已经偿还完借款，只是忘了要回借据；二、原告向法院提交的“借据”，出具时间为2002年1月31日，载明“使用期一年”，明确了债务偿还期限，即2003年1月31日，但原告在直至本案起诉前，长达19年的时间里从未向被告主张过权利，在不存在诉讼时效期间中止、中断或者延长的情形下，原告的诉讼已经超过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。裁判要旨向人民法院请求?；っ袷氯ɡ乃咚鲜毙诩湮?。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予?；?；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。法院审理法院认为，案件争议焦点为原告的主张是否已超过诉讼时效。根据《民法典》之前的相关法律规定，向人民法院请求?；っ袷氯ɡ乃咚鲜毙诩湮辏ā睹穹ǖ洹分懈奈辏?，从当事人一方知道或者应当知道权利受侵害的事实及对方当事人之日起算。知道或应当知道是指有证据证明权利人知道自己权利被侵害的日期，或者根据一般规律推定权利人知道自己权利被侵害的日期。案涉借款发生于2002年1月31日，明确借期一年，即2003年1月31日借款到期，从到期还款之日起，二年内为诉讼时效期间。而原告于2022年才向被告主张权利，期间也不存在诉讼时效中止或中断的法定事由，故即被告确未还款，原告主张权利也已过诉讼时效。济宁兖州法院一审判决：驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人并未提出上诉。相关法条:《中华人民共和国民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利?；て诩洹肯蛉嗣穹ㄔ呵肭蟊；っ袷氯ɡ乃咚鲜毙诩湮?。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予?；?，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条【诉讼时效期间届满的法律效果】诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。第一百九十三条【诉讼时效援引】人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。第一百九十七条【诉讼时效法定、时效利益预先放弃无效】诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。案例解读:一、诉讼时效的概念《民法典》中规定的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权的制度。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使权发生障碍，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，法院不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。二、诉讼时效的意义民法典规定诉讼时效制度的意义不是鼓励债务人想方设法拖延义务的履行，不履行债务，而在于：1.稳定财产关系，及时结束权利义务关系的不确定状态。2.有利于促使权利人及时行使权利。3.稳定法律秩序，降低交易成本。三、诉讼时效的类型1、普通诉讼时效期间。所谓普通诉讼时效期间，是指由民事基本法规定的普遍适用于应当适用时效的各种法律关系的时效期间?！睹穹ǖ洹返?88条第1款规定，普通诉讼时效期间为3年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2、特别诉讼时效期间。特别诉讼时效期间，是指由民事基本法或特别法针对某些民事法律关系规定的时效期间。按照特别法优先于普通法的一般规则，如果符合特别诉讼时效规定的情况的，应当适用特别诉讼时效，而不应当适用普通诉讼时效。在我国现行民事立法中，有关特别诉讼时效的规定散见于《民法典》和民事单行法，主要有：①因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的时效期间为4年；②人寿保险合同的被保险人或者受益人请求保险人支付保险金的合同债券的诉讼时效期间为5年。3、最长诉讼时效期间。最长诉讼时效期间，又称绝对时效期间，是指不适用诉讼时效中止、中断规定的时效期间?！睹穹ǖ洹返?88条第2款规定最长诉讼时效期间为20年。四、不适用诉讼时效的情形1、《民法典》第196条规定，下列四类请求权不适用诉讼时效：①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；④依法不适用诉讼时效的其他请求权。2、《诉讼时效规定》中规定，下列三类债权请求权不适用诉讼时效：①应支付的存款本金及利息请求权；②应兑付的国债、金融债券及不特定对象发行的企业债券本息请求权；③基于投资关系产生的缴付出资请求权。3、《公司法解释(三)》中规定，下列三种债权请求权不适用诉讼时效：①公司请求瑕疵出资股东缴付出资的债权；②公司的债权人请求公司的瑕疵出资股东（在未出资本息范围内）对公司债务承担补充责任的债权；③公司的债权人请求抽逃出资的公司股东（在抽逃出资本息范围内）对公司债务承担补充责任的债权。五、诉讼时效的中止与中断民法典第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：1、不可抗力；2、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；3、继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；4、权利人被义务人或者其他人控制；5、其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。民法典第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：1、权利人向义务人提出履行请求；2、义务人同意履行义务；3、权利人提起诉讼或者申请仲裁；4、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。六、延长诉讼时效的几种方法1、要求债务人写出还款计划。与债务人协商，制定还款计划或协议。这样诉讼时效从还款计划的履行期限届满时起再开始计算，就可以延长即将过去的诉讼时效。值得注意的是，如果之前所签署的借条涉及到有保证人，应要求保证人对补充的协议予以确认，否则会导致保证人豁免保证责任。2、保留催讨债务的各种证据。如保留催讨债务的律师函、信件、快递票据、录音、短信、微信聊天记录、通话记录等，证明一直在主张权利。3、要求对方签署承诺书。承诺书的内容应符合法律规定。债务人做出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或行为的，应认定为“同意履行义务”而产生诉讼时效中断的法律效力。4、要求提供担保。要求债务人找担保人追加担保，并保证在一定期限内还款，逾期不还，由担保人偿还。这种情况下，诉讼时效从还债期限届满之日起重新计算。5、以非诉讼方式主张权利。权利人向人民调解委员会或者有关单位提出主张权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调解达不成协议的，诉讼时效时间即重新计算；如调解达成协议，义务人未按协议规定期限履行义务的，诉讼时效期间就从履行期限届满时重新计算。此外，债务人向仲裁机关或有关主管机关主张权利的，也可引起诉讼时效中断。6、向法院提起诉讼。根据法律规定，向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。来源：济宁市兖州区法院

  查看

热门法律问答

• 请问：瘫痪病人的监护人可以是...

  请问：瘫痪病人的监护人可以是那样的人？

  共3条回复>>
• 工地干活老板欠钱，至今未还，...

  工地干活老板欠钱，至今未还，这个怎么写委托书

  共3条回复>>
• 您好，别人欠我们钱，他有一套...

  您好，别人欠我们钱，他有一套房产，但没有房本，可以用房子抵押给我们吗

  共3条回复>>
• 你好，我老婆要和我离婚，大家...

  你好，我老婆要和我离婚，大家都想要小孩?？梢宰裳幌侣?/p> 共1条回复>>

• 我三个人合火开店她们两个天天...

  我三个人合火开店她们两个天天吵架，我可以不要她们吗

  共2条回复>>
• 法人变更后，原法人是否应当承...

  法人变更后，原法人是否应当承担变更前后的刑事和民事责任？

  共3条回复>>

精选知识专题

• 
  在和老公闹离婚

  2022-07-01 阅读：407

• 
  要怎么起诉离婚

  2022-07-01 阅读：342

• 
  离婚抚养费再婚

  2022-07-01 阅读：144

• 
  复婚用离婚证吗

  2022-07-01 阅读：445

• 
  小孩几个月离婚

  2022-07-01 阅读：150

• 
  离婚协议 草稿

  2022-07-01 阅读：175