南川区律师

南川区律师案例

• 亲属间死无对证房产纠纷全胜案

  2021-10-100次

  套建筑面积为390.54平方米的农房，其亡于1994年4月?；扑挠肼砟衬诚捣蚱?，婚后生育儿子黄五，二人在2000年离婚。张某某与张某一、张某二系亲兄妹，张某是张某一的儿子。张某系重庆市A区A镇A社的村民，其在该社有一套建筑面积为331.04平方米的农房。2006年12月，与黄四、黄五常年居住在黄某某前述房屋中的张某某打算到重庆市A区同子女居住，遂决定将黄某某的前述房屋卖给张某，双方口头约定房屋价款为18000元。2006年12月17日，张某在黄某某的前述房屋中当着张某某、黄二及黄二和黄一的丈夫的面将18000元购房款以现金方式付清给了黄四，黄四当即将房屋的产权证和集体土地建设用地使用证的原件交给张某。2007年1月，张某某和黄四将前述房屋交付给张某，由张某及家人一直占有使用，至今，该房屋未办理过户手续。2007年3月27日，张某与黄四就前述房屋的买卖事宜补签了一份《房屋买卖合同》，该合同载明：1、因乙方（张某某）与该房屋原所有权人黄某某系夫妻关系，黄某某已去世多年，现该房屋的所有权由乙方法定继承所得；由于乙方已年老，现随儿子居住在重庆市A区共同生活，自愿将该住房及附属物有偿转让给甲方（张某）。2、转让总金额为18000元；18000元房屋款已于2006年12月17日用现金全部付清。3、房屋产权及土地使用权证在付款后即交付甲方保存。4、在今后可办理房屋产权过户时，乙方有义务协助甲方办理过户手续，费用由甲方自理。5、自本合同签订之日起，甲方即对转让房屋具有完全的所有权。张某在合同尾部的“甲方签名：”处签名；黄四在合同尾部的“乙方签名：”处签名。2007年12月，黄四因车祸去世。张某某及家人要求在卖给张某的前述房屋中为黄四办葬礼，理由是，张某在买该房屋时曾答应张某某及家人，在张某某百年后可以到该房屋为其办葬礼。张某及家人坚决不同意在该房屋中为黄四办葬礼，理由是张某某及家人的要求不符合当年双方买卖该房屋时商定的情况。2017年9月19日，为响应A镇政府对采煤沉陷区受损农房的治理，张某与A镇政府就自己所有的前述331.04平方米的农房签署了一份《采煤沉陷区受损农房治理协议书》，约定治理方式为货币补偿。同年10月26日，A镇政府将补偿款全额付清给张某。2019年5月27日和28日，黄五两次要求张某返还前述房屋的产权证和土地使用证等材料原件，用于向重庆市A区政府申请享受采空区补贴，并承诺如申请下来补贴，则与张某一人一半。张某以“房子是买来坐的”为由明确拒绝?；莆甯嫠哒拍?，其与黄四签订的前述《房屋买卖合同》无效，且黄四已过世，自己会想其他办法解决。2019年7月10日，张某某将张某起诉至重庆市A区法院，要求张某立即归还其亡夫黄某某的前述房屋，理由是自己的子女发现与自己无任何亲戚关系的张某一直居住在该房屋中，侵占了该房产。2019年8月14日，经众人推荐，张某及其女儿女婿前来重庆祥永律师事务所向笔者咨询，并委托笔者代其维权。二、承办经过接受委托后，在与张某等人的进一步交流中，张某明确陈述：其在购买前述房屋时，知道房屋的产权人是已去世的黄某某，张某某系黄某某的妻子，黄一、黄二、黄三、黄四系此二人的子女，黄五是黄四的儿子等情况。房屋的买卖事宜是张某某、张某一、张某二和黄四共同商定的，购房款是自己付的，前述买卖合同是自己和黄四签的。当年，该房屋属于因危岩需搬迁的房屋，按当时的政策，张某某和黄四、黄五共能得到8100元的搬迁补偿款和5000元的搬家费，由于当时有人愿出5000元买从这个房子上拆下来的建筑材料，双方就将这个房子的价格估算为18100元；考虑到双方是一家人，就将房子的价格确定为18000元。由于自己的房子当时在山上，条件很差，为改善一家人的居住条件，自己就冒险买下了这个搬迁房屋。就案涉房屋买卖纠纷，张某某、黄一、黄二、黄三、黄五和马某某先后以返还原物纠纷、确认合同无效纠纷和农村房屋买卖合同纠纷向重庆市A区人民法院对张某提起诉讼，核心诉求是返还该房屋给张某某等人；核心事实是张某某和黄一、黄二、黄三、黄四没有将案涉房屋卖给张某，张某没向张某某、黄四等人支付过购房款；核心理由是张某与黄四恶意串通损害了该房屋其他继承人的合法权益和张某购买该房屋违反了我国土地管理法关于“一户一宅”的强制性规定，前述房屋买卖合同应属无效，所涉房屋应依法返还。根据双方对案件事实的陈述及意见，法庭将案件的争议焦点归纳为：1、前述《房屋买卖合同》是否有效？2、张某是否应向张某某等人返还前述《房屋买卖合同》中涉及的房屋？庭审中，张某某及其出庭子女和代理人均否认相关事实，仅对前述《房屋买卖合同》系由张某与黄四签署没提出异议。三、裁判结果一、就张某某对张某提起的返还原物纠纷，因张某某经A区人民法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被A区人民法院依法裁定驳回起诉。二、就张某某、黄一、黄二、黄三和黄五对张某提起的确认合同无效纠纷，经A区人民法院调解无效后，此五人申请撤回起诉，A区人民法院依法裁定准许此五人撤诉。三、就张某某、黄一、黄二、黄三、黄五和马某某对张某提起的农村房屋买卖合同纠纷，一审人民法院（A区人民法院）判决“驳回全部诉讼请求”；二审人民法院（重庆市某中级人民法院）判决“驳回上诉，维持原判”。四、案例评析本案是一起发生在亲人之间的房屋买卖纠纷，相较于笔者之前发布的同类纠纷“亲属间缺少证据的房产纠纷胜诉案”而言，本案虽有书面证据，但关键证据存在重大瑕疵，如《房屋买卖合同》，虽然合同的首部打印的卖方（乙方）是张某某，但张某某并未在合同尾部的“乙方签名：”处签名，这就导致《房屋买卖合同》不能证明张某与张某某就案涉房屋的买卖事宜达成了一致意见；虽有黄四在合同尾部的“乙方签名：”处签名，但黄四于本案纠纷涉诉时已死亡，死无对证，这就导致在对方否认该事实时我方不能证明张某与黄四就案涉房屋的买卖事宜达成了一致意见；虽然合同载明张某用现金付清了18000元购房款，但其不能提供任何支付凭据，这就导致在对方否认该事实时我方没有证据证明张某已履行了支付购房款的合同义务。虽有知情人，但要么做了本案的原告，要么基于与双方的关系不愿出面，导致我方缺乏证人。虽然黄一、黄二、黄三因回家过年祭祖、张某嫁两个女儿时前来送情道喜等事宜早就知道张某及家人一直居住在案涉房屋中及房屋买卖事宜，但没有任何证据能证明黄一、黄二、黄三将案涉房屋卖给了张某，这导致我方不能证明张某购得了此三人对案涉房屋享有的产权。至此，张某持有的证据材料根本不能直接有效的反驳张某某等人的诉求，且因案涉房屋的买卖事宜发生在十多年前，导致几乎不可能获得新证据。已有证据的瑕疵如何解决？核心证据的不足如何弥补？法律法规的不利规定如何处理？这是笔者必须妥善解决的棘手问题，因为这事关张某的合法权益能否得到法律的?；?，社会的公平正义能否得到合理的伸张。终于，坚信“办法总比困难多”的笔者在出庭应诉前得到了证人张某二的认可，其自愿接受了笔者就案件情况的调查了解，并出庭陈述了当年的相关情况，接受了各方质询。结合笔者补充收集的其它证据材料和已有的证据材料，所有证据彼此关联，共同指向我方辩称事实，为本案的全面胜诉奠定了坚实基础。值得一提的是，虽然张某购买案涉房屋时自己在当地有一套农房，即张某这一户人在当地具有两个宅基地，但案涉房屋买卖合同并不因此无效，因为，按照法律及司法解释的规定，只有违反效力性的强制性法律规定才导致合同无效，违反管理性的强制性法律规定并不当然导致合同无效，而土地管理法关于“一户一宅”的强制性规定，明显属于后者。就张某某等人关于张某系与黄四恶意串通损害其合法权益的主张，根据法律及证据规则的相关规定，应由张某某等人举证证明张某与黄四存在恶意串通的事实，由于其未能举证证明该事实，故该主张依法不能成立。本案中，被告的全面胜诉异常珍贵，毕竟类似情形维权失败的案例数不胜数，建议大家在处理重大法律事务时尽可能多的聘请律师参与，帮你有效避免法律风险，减少后顾之忧。透过本案，我们应该认识到：对法理情的兼顾，对诚信善良的?；?，对公平正义的追求，是新时代法律制度更加鲜明的态度?；蜒灾褂谥钦?，正义从不缺席。相信法治，信仰法律，相信专业律师的我能够助你创造奇迹！期待与你合作！
• 工伤赔偿落陷阱 专业律师巧胜出

  2021-10-090次

  0分，冉某在该工地进行孔桩施工时不慎摔伤，被送往贵阳市某医院骨科治疗，后于2017年10月1日出院。出院后，冉某于2017年10月25日、12月26日、2018年4月1日和2019年3月21日先后到前述医院进行影像检查。2019年3月21日，主治医生明确告知冉某不能取出内固定物。2017年08月14日，冉某遭受的前述伤害被依法认定为工伤；2018年4月11日，该工伤被依法鉴定为八级伤残；2018年4月25日，冉某和A公司分别领取了该伤残鉴定结论，后均未申请再次鉴定。经查，A公司在2017年5月31日为冉某实名参加了工伤保险。2019年4月12日，A公司作为甲方与作为乙方的冉某就本次工伤的赔偿事宜签署了一份《协议》，约定：1、A公司在协议签订后分三次向冉某指定的银行账户支付共计20万元的赔偿和补偿费用，第一次于协议签订当日支付6万元；第二次在第一次支付45天后支付7万元；第三次在冉某配合A公司办理完社保局理赔的所有资料后45天内支付剩余的7万元。2、冉某签订本协议后，不得再就本次事故以任何名义、任何理由、任何方式、任何法律关系向A公司或其他任何一方主张任何费用或权利。3、若因本协议履行产生纠纷，协议双方任何一方均可向贵阳市某人民法院提起诉讼。卢某、冉某分别在协议尾部的甲方、乙方处签字按印。2019年4月12日，B公司向冉某的前述银行账户和韦某（系冉某之妻）的银行账户各转账支付了3万元的民工工资。同日，冉某和韦某共同向卢某出具了一张收条，内容为“今收到A公司贵阳市某工地项目赔偿款6万元，由B公司代付。冉某、韦某各收3万元?！?。之后，在卢某的要求下冉某和韦某协助卢某签署了多张涉及自己和他人的虚假工资表。2019年6月6日，冉某按卢某的要求给卢某邮寄了收到第二期款项的收条，内容为“今收到A公司贵阳市某工地项目赔偿款7万元，由B公司代付。冉某、韦某共同收款?！?。但二人一直未收到此款。2019年7月2日，卢某通过其老乡让冉某和韦某签署了一份名称为《反保险欺诈提示》的材料和落款时间为2017年4月11日的《建筑企业劳动合同》。此后，冉某再未收到任何款项，A公司对款项的支付不予理睬。无奈之下，冉某于2019年7月6日向我们求助，希望代其追索余款，维护权益。二、承办经过接受委托后，在与冉某及韦某的进一步交流中，笔者了解到卢某拒绝支付余款的理由是A公司没给他钱，且自己是代表A公司与冉某签的《协议》，故自己没有付款义务。A公司拒绝支付余款的理由是自己从未与冉某签订过任何协议，且社保部门的赔偿款也未下来，故《协议》对自己没有法律效力，叫冉某直接走法律程序。二人虽承认收到了B公司支付的6万元，但对B公司的情况一无所知，两份《收条》的内容都是按卢某的要求抄写的。当笔者问及签订《协议》的具体情况时，冉某陈述卢某与自己签订《协议》时，并没向自己出示A公司的委托手续，只是卢某自己说他是代A公司来签协议，由于卢某是自己的老板，且他和A公司的现场负责人确实很熟，而自己又不懂，故当时也没要求他提供。当笔者追问明知工资表是造假，《建筑企业劳动合同》在事故发生前也未签署，其为什么还要协助卢某签署时，冉某陈述《协议》约定我要配合他们办理完社保局理赔的所有资料后才付我第三期赔偿款，且卢某明确说过，如我不配合他们提交理赔资料，导致钱赔不下来，就不要怪他们，为尽快拿到钱，我就只有按他们的要求做。至此，结合冉、韦二人提供的材料，笔者初步判断冉某掉进了A、B公司及卢某共同设置的法律陷阱中，A公司企图通过该陷阱达到拖延支付直至合法拒赔部分或全部余款的法律效果。理由如下：1、就《协议》而言，由于冉某持有的《协议》无A公司签章，且A公司明确否认协议，而冉某又拿不出卢某系受A公司的委托签署协议的凭据，故《协议》对A公司无法律效力，冉某不能依据协议起诉A公司支付余款；如冉某依据《协议》起诉卢某支付余款，即便法院支持，也因卢某的赔偿能力有限等因素致裁判结果的实现存在较大风险。2、如冉某直接对A公司申请劳动仲裁，则将承担因超过仲裁时效致部分甚至全部请求得不到支持的风险。3、由于B公司支付给冉、韦二人的6万元，既未备注款项用途，也未向此二人出具其是代A公司支付赔偿款的凭据，故B公司可在恰当时候以不当得利为由要求此二人返还6万元。4、由于冉、韦二人配合卢某出具了虚假的工资表等，必要时，A、B公司及卢某可据此合法威胁二人就范，使其放弃部分或全部余款。鉴于此，怎样才能全面且妥当的维护冉、韦二人的合法权益就是笔者亟待解决且不可回避的一个问题。为此，笔者展开了一系列的调查取证工作。三、承办结果在笔者的一系列调查取证后，终核实了本案的核心事实，固定了本案的核心证据。经笔者与A公司沟通后，案外人彭某向冉某的前述银行账户及时转账存入了余款14万元。同时，A公司用盖有本公司公章的《协议》换取了冉某手中没有加盖A公司公章的协议；彭某和B公司分别向冉某出具了《受托支付说明》，言明其系代A公司向冉某支付协议赔偿款等。四、律师普法众所周知，以欺诈、伪造证明材料等手段骗取社会保险待遇系违法行为，但因该类行为的利益相关性致其不易被发现，生活中因此类行为受到处罚的更是少见，故人们对实施该类行为究竟会受何种程度的处罚缺乏充分的认识。鉴于此，笔者就实施该类行为可能受到的处罚向读者做个简单的普法，望读者阅有所得：一、可能受到的行政处罚：1、《社会保险法》第八十八条规定，以欺诈、伪造证明材料或者其他手段骗取社会保险待遇的，由社会保险行政部门责令退回骗取的社会保险金，处骗取金额二倍以上五倍以下的?？?。2、《工伤保险条例》第六十条规定：用人单位、工伤职工或者其近亲属骗取工伤保险待遇，医疗机构、辅助器具配置机构骗取工伤保险基金支出的，由社会保险行政部门责令退还，处骗取金额2倍以上5倍以下的?？?；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。3、《劳动保障监察条例》第二十七条第二款规定：骗取社会保险待遇或者骗取社会保险基金支出的，由劳动保障行政部门责令退还，并处骗取金额1倍以上3倍以下的?？?；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、可能受到的刑事处罚：1、全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的解释规定：以欺诈、伪造证明材料或者其他手段骗取养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险金或者其他社会保障待遇的，属于刑法第二百六十六条规定的诈骗公私财物的行为。2、《刑法》第二百六十六条规定：诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。3、最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2011〕7号）第一条规定：诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院可以结合本地区经济社会发展状况，在前款规定的数额幅度内，共同研究确定本地区执行的具体数额标准，报最高人民法院、最高人民检察院备案。五、案件评析在农民工与公司之间，公司处于优势地位，当二者发生利益冲突时，公司往往会运用其优势地位为农民工的维权设置重重障碍；而势单力薄的农民工，由于缺乏法律知识，往往为尽快实现自己期望的利益而配合公司做一些违法不实的行为，进而陷入公司设置的陷阱中，被公司牢牢掌控。当自己决心通过法律途径维护自己的合法权益时，却发现自己早已处于进退两难的境地，这时，是冒着被处罚的风险继续主张合法权益?还是舍弃合法权益,息事宁人?就成了农民工们难以抉择的问题。实务中，为不耽误挣钱养家，为避免被课以处罚，为讨好老板谋求今后的工作机会等等，农民工们往往选择后者，忍气吞声，拿着微不足道的“补偿”，继续任劳任怨的工作。心酸之余，我们发现，不敢拿起法律武器维护自身合法权益系症结之所在。对此，笔者认为，“相信法治，信仰法律，遇事找法，及时咨询”系广大农民工破解一切法律陷阱的不二法门。本案中的冉某虽成功突围，但类似情形维权失败的案例比比皆是，故我们应从中汲取教训。贪小便宜、嫌麻烦、送人情、胆小怕事、不诚信小违法不会被处罚这种侥幸心理系一般人频频落入他人陷阱中的常见因素，因此，笔者建议，大家在处理涉及法律的事务时要尽可能多的找机会向律师等法律专业人士咨询利弊风险，防范跌入他人构设的陷阱中，造成自己进退两难的维权窘境。相信法治，信仰法律，相信专业律师的我定能带你冲出重围！来吧，我们合作！
• 亲属间缺少证据的房产纠纷胜诉案

  2020-07-240次

  业局优惠集资房的名额，自己现已定居**，不可能到南川居住，便询问李1是否要买这个房子，条件是按南川林业局的建设进度要求付款，并承诺把自己在南川林业局的相关福利待遇全部让给李1，待房款缴清后将房子过户到李1名下?？悸堑阶约涸谀洗ㄎ薰潭ㄗ》?，余1又系自己大哥的亲家且关系较好，房款也不是一次性付清等原因，李1就同意购买余1的这套房屋。2010年至2013年6月15日期间，李1为购买余1的这套房屋先后向余1支付了共计二十三万元的购房款，考虑到双方系姻亲且关系不错等原因，李1从未要求余1为其出具收款凭据。2013年6月15日，李1向余1支付完最后一笔款项后，余1电话告知李1还差两万才能接房，由于李1无力支付，且其了解到这套房屋的房款已经结清，故李1一直未向余1支付这笔钱。鉴于此，余1建议李1把房子卖了，把借的钱还了，李1考虑到房子不好卖等原因，就同意余1可以介绍人来买。2018年8月20日，余1电话告知李1已经在前两天把房子卖给了自己的同事，总共卖了三十万。经双方多次沟通，余1同意给李1二十五万。2018年8月30日，余1向李1转账支付了七万元。剩下的18万元，余1以各种理由不予支付。为维护自己的合法权益，李1及其丈夫共同前来重庆祥永律师事务所咨询笔者。二、承办经过接受委托后，在与李1及其丈夫的进一步交流中，笔者了解到李1除能提供三张共计8万元的银行卡存款业务回单、一张余1向其转账支付7万元的借记卡交易明细和简短的通话录音外，既不能提供其与余1就案涉房屋形成的买卖协议，也不能提供其已向余1足额支付了23万元购房款的证据，更不能提供余1在卖房后答应给其25万元的相应证据，也即我方在证据上处于绝对弱势地位。另外，笔者还了解到余1不支付剩下18万的真正理由如下：余1的女儿余2与李2的儿子李3曾是夫妻，婚后，此二人与李2共同贷款买了一辆车子登记在余2名下。离婚时，李3获得了车子的所有权，并负责偿还车子的剩余贷款。由于李3未及时偿还贷款致余2被执行且列入黑名单，为解除黑名单对余2的种种限制经与执行方协商余2最终支付了18万的执行款?？悸堑礁弥葱锌畋居τ衫?支付，李2既是李3的父亲又是李1的亲大哥，余1就以“李2曾告诉自己他已经和李1谈好了向李1借18万处理余2被法院纳入黑名单的事情”为由扣了李1的18万，也即，余1不欠李1钱了，李1应该找李2要18万。但李1对余1扣自己18万的这个理由毫不知情。在与李1及其丈夫反复核实案件事实、频繁交换证据意见及代理意见后，笔者正式代李1（原告）以房屋买卖合同纠纷对余1（被告）提起诉讼。庭审中，法庭将本案的争议焦点归纳如下：一、原、被告之间是否存在房屋买卖关系？二、被告应退还原告多少房款？对此，余1当庭否认就案涉房屋与李1存在买卖关系，坚称与自己就案涉房屋形成买卖关系的是李2，李1是受李2的委托才向自己支付的8万元，其余的购房款全是李2支付的，自己也是受李2的委托才向李1转账支付的7万元。三、裁判结果一审：判决被告余1在本判决生效后立即支付原告李1180000元。一审判决做出后，双方均未上诉，现已生效。再审：裁定驳回余1的再审申请。检察监督：决定不支持余1的检察监督申请。四、案例评析这是一起发生在亲人之间的房屋买卖纠纷，该类纠纷有一个共同的特点，即彼此之间往往基于亲戚关系形成的信任而忽略相关事宜证据的形成和收集，普遍缺乏书面证据；又知情人往往就是彼此的亲戚或邻居，致证人证言等言词证据也异常难得；这种情况下，一旦双方关系恶化或任一方心生异心，则弱势方极易陷入举证不能的境地，进而承担不利法律后果。就本案而言，看似原告持有部分利己证据，但略加分析会发现：原告持有的三张银行卡存款业务回单因没载明存款人信息又无其他证据佐证系原告存给被告的，致该证据与本案的关联性受到质疑；原告持有的被告向其转账支付7万元的借记卡交易明细因未备注转账用途又无其他证据佐证转账用途，故其与本案的关联性也受质疑；原告持有的简短的通话录音，因录音时未经被告同意，且内容不足以证实自己已向被告足额支付了二十三万元的购房款及被告同意向自己退还二十五万元的事实，其合法性和证明力均受质疑。如此一来，原告方几乎无证据可用?？晌侍庠谀睦锬?？这些问题又该如何解决呢？这是作为原告代理律师的笔者在起诉前必须回答和解决的问题，因为这事关原告的合法权益能否得到法律的?；?，社会的公平正义能否得到合理伸张。终于，皇天不负苦心人，在笔者的专业帮助及原告的积极配合下，相关证据一一呈现、彼此关联，形成完整的证据锁链，共同指向诉请事实，为本案的胜诉奠定了坚实的基础。本案的原告虽然胜诉，但类似情形维权失败的案例比比皆是，故我们应从中汲取教训。建议大家在处理类似事务时尽可能多的留下书面协议、微信或QQ聊天记录、短信息、邮件及备注用途的转账记录等证据，以备不时之需，这既是法治社会的应有之意，也是彼此理性的体现?；蜒灾褂谥钦?，正义从不缺席。相信法治，相信专业，相信我定能带你冲出重围！来吧，我们合作！