姑苏区律师

姑苏区律师文集

• 2021-12

  07
  借据公章难辨真伪 代理有效公司担责 陆培源律师

  据上加盖的公章验证辨真伪，法院遵循“看人不看章”的裁判思路，认定齐某表现出了其具有代理权的外观，不能对抗作为善意第三人的原告何某，依法判令被告甲公司、齐某共同偿还原告何某借款本金40万元并支付利息。法院查明，齐某（现已退休）原系甲公司总经理助理兼公司四分公司经理，四分公司与甲公司系内部承包经营关系。因熟人介绍，何某分两次将40万元转入齐某个人账户，齐某出具收据，载明为甲公司工程融资款，月息1.2%，并加盖甲公司公章。然而，齐某按月息1.2%的标准支付了1年多的利息后便停止支付，虽然三次出具承诺书表明愿意还款，但此后仍屡次违约。何某遂将甲公司、齐某共同诉至法院。另查明，借据上加盖甲公司的公章虽与其行政印章不属同一枚印章，但经鉴定，该公章与甲公司在南昌市城建档案馆报备的印章属于同一印章。法院认为，本案的争议焦点在于甲公司是否应当承?；箍钤鹑?。经查，齐某退休后仍负责四分公司在建工程项目，本案借款用于发放分公司员工工资、结算项目材料款、偿还工程借款利息等，且借据上加盖了甲公司的公章。据此，齐某表现出了其具有代理权的外观。借据上加盖甲公司的公章虽与其行政印章不属同一枚印章，但与甲公司在南昌市城建档案馆报备的印章属于同一印章，足以证明该公章曾经使用，不能因此对抗第三人。同时，四分公司系甲公司内设机构，依法不具备独立法人资格，不能对外承担民事法律责任，故其债务应由甲公司承担。齐某作为四分公司的经营承包人，出具承诺书表明愿意还款，法院予以认可，但并不因此免除被告甲公司的还款责任。据此，法院依法作出上述判决，现判决已生效。民事交易行为应有“看人不看章”的思维法官庭后表示，印章是法人、自然人的重要信用凭证，依照相关法规，用章单位刻制单位公章必须到公安机关进行备案登记。此外，公司因经营需要还会刻财务章、合同专用章、项目专用章等。日常经营中，部分公司管理松懈，存在多枚印章且管理混乱的现象，导致公司陷入巨大的法律风险之中，由此引发合同的法律效力认定问题?！叭险隆奔疵裆淌掳讣罄砉讨?，确定相关文件的效力主要是以盖章为准。如各方举证足以证明印章确被他人私刻、伪造、冒用，且排除经备案、曾使用或知晓等情形的，则该印章将被认定为“虚假印章”，即不代表所属单位真实意思表示，所属单位不担责?！叭先恕币话阒感形怂涫褂谩靶榧儆≌隆?，但行为人如构成表见代理，亦应认定所涉文件、合同成立有效。此时，合同相对人应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见。2019年11月，最高人民法院发布的《九民纪要》确立了“看人不看章”的裁判思路，规定人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。被代理人以代理人事后无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。根据上述裁判思路，公章之于合同的效力，关键不在公章的真假，而在盖章之人有无代表权或代理权。盖章之人为法定代表人或有权代理人的，即便其未在合同上盖章甚至盖的是假章，只要其在合同书上的签字是真实的，或能够证明该假章是其自己加盖或同意他人加盖的，仍应作为公司行为，由公司承担法律后果。反之，盖章之人如无代表权或超越代理权的，则即便加盖的是真公章，该合同仍然可能会因为无权代表或无权代理而最终归于无效。法官提醒，民事交易行为应确立“看人不看章”的商业思维，并切实做好风险防控。一方面，做好内部管理，规范本公司公章管理，做到专人专管，严防公章滥用；另一方面，对合同签订人的身份作出审核，重点审核对方是否有充分的代理权限或者是否为有权法定代表人，对合同真假做好能力范围内的审核。

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• 2021-12

  07
  出轨者要离婚？法院判赔精神损害赔偿6万元 陆培源律师

  淀区人民法院依法判决出轨的男方赔偿女方离婚精神损害赔偿6万元，以司法裁判助力形成相互忠诚、相互关爱、相互尊重的和睦、平等的夫妻关系和家庭关系。原告黄先生诉称，其与闫女士经人介绍相识后恋爱结婚?；楹蟪跗谒礁星樯屑?，但随着共同生活时间久了，双方常因琐事吵架?；葡壬衔蚱薷星橐丫沟灼屏?，再无和好可能，故向法院提起离婚诉讼，请求法院判决解除婚姻关系并依法分割夫妻共同财产。被告闫女士辩称，其同意离婚及分割夫妻共同财产，但要求黄先生支付其精神损害赔偿金10万元，理由是黄先生在婚姻关系存续期间，与多人存在婚外情并同居的行为。法院经审理后认为，根据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于?；っ袷轮魈搴戏ㄈㄒ?，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案中，根据民法典第一千零九十一条规定，有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚；（二）与他人同居；（三）实施家庭暴力；（四）虐待、遗弃家庭成员；（五）有其他重大过错。相比民法典施行前的婚姻法规定，民法典扩大了当事人主张损害赔偿的事由，更有利于?；っ袷轮魈搴戏ㄈㄒ娴?，故本案应适用民法典的相关规定。结合法院审理查明的事实，可以证实黄先生在婚姻关系存续期间多次与其他异性有不正当关系的事实。虽无直接证据证明黄先生已构成与他人同居，但该行为是对夫妻忠诚义务的严重违反，足以对夫妻关系中无过错方造成心理和精神上的损害，黄先生对此存在重大过错，因此，闫女士要求精神损害赔偿的诉讼请求应当予以支持。精神损害赔偿金的具体数额，法院结合过错程度以及家庭收入水平等因素进行酌定。最终，法院判决双方离婚，依法分割夫妻共同财产，并由黄先生支付闫女士精神损害赔偿金6万元。典型意义：家庭是社会的基本组成单元，家庭是否和谐美满，不仅关系着家庭成员能否享受到温馨美满的家庭氛围，更影响着整体社会的和谐稳定。诚信、忠诚的夫妻关系有利于构建、维护和谐温馨的家庭氛围。本案中，黄先生罔顾闫女士的感受，违背夫妻忠诚义务，多次婚内出轨，对闫女士造成了较大的精神伤害，更是违背了公序良俗以及社会主义核心价值观的内在要求。法院以司法裁判表明了对不忠于婚姻的行为，使其依法承担法律责任，依法维护婚姻中无过错方的合法权利，倡导相互忠诚的夫妻关系，有助于和谐家庭、和谐社会的构建，树立诚信的时代新风。

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• 2021-12

  07
  拆迁安置房，怎么买卖才安心？ 陆培源律师

  因拆迁安置房交易的限制性条件较多，此类房屋买卖中存在较多潜在风险。笔者梳理了浙江省衢州市柯城区人民法院近年来审理的涉拆迁安置房买卖纠纷的案件，发现这类房源买卖手续多、周期长，身处瞬息万变的市场，在后续实际交付中有较大风险或变化——有时房子还没过户，房价却已翻了几番，有时期房可以交付了，却发现因种种原因无法过户……拆迁房入住4年却未能过户房东：妻子不认可，协议无效2003年，身为浙江省衢州市柯城区西区最早一批拆迁户的龚先生，为了满足自己“莳花弄草，修篱烹茶”的排屋梦，在拆迁协议签订不久便将自己分配到的5套安置房全部抛售，其中一套安置房被郑先生以每平方米1000多元的价格购得。两人签订房屋转让协议后，郑先生当即付清了全部房款。之后，安置小区竣工并完成交付，郑先生也收拾完毕入住新家。这一住就是4年，时过境迁，房价水涨船高，郑先生却因为房价的不断上涨而感到忧虑。因为龚先生一直未到拆迁办办理房屋过户手续，郑先生至今都无法将房子过户到自己名下，在多次联系对方却一直被搪塞后，郑先生预感到隐藏在双方之间的“雷”可能将被引爆。果然，在又一次过户要求被拒绝后，愤怒的郑先生将龚先生诉至柯城区人民法院，要求将讼争的房产权变更登记至其名下。庭审中，龚先生认为当年双方签订的房屋转让协议未经其妻子签字，其妻子自始至终未认可协议，且已提出异议，故双方签订的协议属于无效协议，不同意过户请求。后经承办法官对双方释法析理，耐心协调，最终双方达成调解协议，由龚先生夫妇配合房屋产权办理过户，同时由郑先生对龚先生夫妇适当补偿。法官提醒，买卖双方要选择社会信誉高、有保障的中介机构，买方对房屋是否属于夫妻共同财产、是否存在其他共有人要核实准确，如属于共有财产的，要求夫妻双方或者其他所有权人共同在合同上签字。3年时间拆迁期房价格翻番房东：房子不卖了，我付你违约金2018年，衢州市柯城区斗潭小区进行危房改造。在斗潭小区拥有一套住房的汪先生夫妇想着尽快变现，便与有购房意向的陈先生签订斗潭安置期房转让协议，约定将拆迁安置所得的位于衢州市斗潭东区的期房以175万元的价格出售给陈先生，并约定相关权利义务。协议签订后，陈先生向汪先生夫妇支付了全部购房款175万元。今年3月，斗潭安置房建成并达到交付条件，该片区房价也大幅上涨，汪先生夫妇迟迟不协助陈先生办理产权登记及过户手续，并企图通过支付违约金的方式解除买卖合同。陈先生为维护自身合法权益，向柯城区法院提起诉讼，要求继续履行合同，依法办理房产登记及过户手续?！澳愕男那槲铱梢岳斫?，但是陈先生他当时全款付清了，你现在违约，他的损失也很大?！背邪旆ü俣郧?，晓之以理，耐心地给双方释法析理。通过进一步了解得知，原来陈先生和汪先生夫妇是多年的朋友，当初卖房时还因为这份情谊在期房评估价的基础上优惠了5万元，双方也都不想因为这套房子导致关系变差。最终，多年的交情让双方都愿意各退一步，达成一致意见，陈先生在价格上给予汪先生夫妇一定补偿，合同继续履行。调解结案后，本案已自动履行完毕。法官提醒，现实生活中，不断上涨的房价往往引诱卖方违约，支付少量的违约金达到解除合同的目的，从而以更高的价格再卖一次。要注意，房屋买卖合同系买卖双方在自愿、平等的基础上达成的契约，一旦达成，各方均应严格遵守。如达成协议后，买卖双方有反悔造成违约的，均应承担相应的违约等民事责任。拆迁期房被查封导致无法过户房东：离婚了，房子还没分清楚2019年8月4日，鲁女士与孙先生夫妇签订房地产转让合同，约定将位于衢州市柯城区某安置小区房产（期房）转让给鲁女士，总房价119.6万元，定金20万元，首付款60万元（含定金），并约定了相关权利义务。合同签订后，鲁女士支付了购房首付款60万元。今年3月，案涉房产建成并已符合交付条件，但满心期待新房的鲁女士却发现因房东孙某个人债务问题，该房产已于2020年被案外人查封，原本合同上约定的权利义务统统成了泡影。被这个情况浇了一盆冷水的鲁女士和孙先生夫妇协商不成，无奈之下诉至柯城区法院，要求解除买卖合同和返还已付购房款，并双倍返还定金，共计80万元。承办法官在审理中发现，被告夫妇俩在卖房后没过多久就离婚了，这套拆迁安置房现在不仅是查封状态，还是要进行分割的夫妻共有财产，庭审中了解情况后的鲁女士更觉得这套房子“身份”复杂，解除合同的诉求也更加强烈。后经法院主持调解，被告同意解除合同，并返还鲁女士购房款和双倍定金共计80万元。法官提醒，由于拆迁安置期房的交付及办证时间较长，在等待交付的过程中可能发生房屋因业主的债务被查封等导致不能继续履行的情形，双方也常常因房款、定金等问题产生纠纷。观察思考近年来，随着城市化建设进程的推进，许多郊区或农村拆迁户安置到多套房屋，有些买受人认为价格相比周边房屋更加便宜便决定购买，但是购买这类房源时要小心谨慎，因为拆迁安置房有以下几个特点。首先，办理房产证周期长，在等待交付的过程中可能发生房屋因业主的债务被查封等导致不能继续履行的情形，双方也常常因房款、定金等问题产生纠纷。其次，房产证要先办理到拆迁户名下，再过户到买受人名下，其中隐藏许多风险，一旦拆迁户出现一房多卖或拒不从拆迁办办理原始产权登记的情形，买受人处于十分被动地位。再者，还有政策性的问题，例如当地对于税费的调整、银行对于放款政策的调整等，都可能使买卖双方产生新的纠纷。购房是大事，无论是买方还是卖方都要对交易过程中的风险有所防范。因此，购房者在选择这类房源时，除了要找社会信誉高、有保障的中介机构外，自己也得做足功课，买方在签订此类房屋买卖合同时，应当注意安置房属于家庭共有财产的性质，协议须经家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致签字后生效。为避免今后可能发生的纠纷，应当对共有人身份进行审核，防止遗漏共有人签字，导致协议未成立或未生效。同时要注意的是，房屋买卖合同系买卖双方在自愿、平等基础上达成的契约，一旦达成，双方均应遵循诚信原则，严格按照合同约定履行义务，如果任意违约，将会产生双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等一系列严重后果。

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