单县律师

单县律师案例

• 原告张某、乔某与被告齐某、刑某房屋买卖合同纠纷一案

  2019-11-260次

  二原告，双方签订商品房买卖合同两份，原、被告各持有一份，二原告已付清二被告房款27万元，被告已将房产证及储藏室使用权协议书交付给原告，双方合同约定2018年4月13日后五日内被告积极配合原告办理房屋所有权过户手续，否则，被告将承担违约金10万元；但逾期后，经原告多次催促被告均未协助原告办理过户手续，原告认为被告的行为侵犯了自己的合法权益，要求与被告继续履行合同并支付违约金10万元。法院查明：本院认为，原告张在珍、乔某与被告齐某、刑某之间签订商品房买卖合同，有中间人在场，合同的签订是在自愿的基础上签订的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、法规的禁止性规定，又未损害国家、集体或者第三人利益；该合同真实、合法，因此原、被告之间签订的房屋买卖合同成立有效。该合同对原、被告均具有约束力，原告已按照合同约定付清房款，被告应当按照合同约定主动配合原告办理过户手续?！吨谢嗣窆埠凸贤ā返诹豕娑ǎ骸暗笔氯擞Φ卑凑赵级ㄈ媛男凶约旱囊逦??！币虼嗽嬉蟊桓嫘炖矸课莨中乃咚锨肭笥诜ㄓ芯?，本院予以支持。判决结果：一、被告齐某、刑某于本判决生效之日起十日内协助原告张在珍、乔某按照双方签订《商品房买卖合同》中的约定到房产部门办理房屋所有权过户手续；二、被告齐某、刑某于本判决生效之日起十日内支付原告张在珍、乔某违约金30000元。律师观点：原告提供的证据，证据之间以及证据与证人戴某的证人证言之间能够相互印证，形成一个完整的证据链条，以上证据真实合法，能够证明本案中原、被告已签订房屋买卖合同，该合同合法有效，并已实际履行，原告已交款27万元及被告违约的事实存在，同时也能证明被告的行为给原告造成了一定的经济损失和精神负担，应承担违约责任。
• 原告崔某诉被告李某某、第三人张某执行异议之诉一案

  2019-11-260次

  款，并代张某向案外人还款10000元，剩余按揭贷款转由原告偿还。合同签订后第三人将房屋钥匙交付给原告，原告实际占有了涉案房屋。后因李某某与张某民间借贷纠纷一案，法院将涉案房屋查封，损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。法院查明：本院经审查认为，双方当事人的争议焦点为原告要求确认**花园**号楼*单元201室房屋归其所有并排除另案执行的诉求能否支持。原告崔某与第三人张某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反强制性法律规定，合法有效。被告李某某主张涉案房屋买卖合同系原告与第三人恶意串通，无事实依据，不予采信。关于原告能否取得涉案房屋所有权的问题?！吨谢嗣窆埠凸锶ǚā返诹酰翰欢锶ǖ纳枇?、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记……。涉案房屋买卖合同并未改变涉案商品房的权属，现涉案房屋仍登记在张某名下，按揭贷款尚未还清，原告要求确认涉案房屋归其所有无法律依据，对原告该项主张不予支持。关于原告要求排除另案执行的问题?！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谑视谩粗谢嗣窆埠凸袷滤咚戏ā档慕馐汀返谌僖皇惶酰骸鞍竿馊嘶蛘呱昵胫葱腥颂崞鹬葱幸煲橹叩?，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任?！钡谌僖皇醯谝豢畹冢ǘ┫睿骸鞍竿馊司椭葱斜甑牟幌碛凶阋耘懦恐浦葱械拿袷氯ㄒ娴?，判决驳回诉讼请求?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谌嗣穹ㄔ喊炖碇葱幸煲楹透匆榘讣舾晌侍獾墓娑ā返诙颂酰航鹎ㄖ葱兄?，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身的原因未办理过户登记。此四个要件需完全具备，缺一不可。原告认可其在2018年4月从物业处领取钥匙，从而可以证实原告在李某某诉张某一案查封前并未实际有效占有房屋，且并未支付全部价款。根据上述规定，对原告要求排除另案执行、解除查封措施的诉求不予支持。综上，对原告所有诉讼请求予以驳回。关于原告崔某的权益?；?，其可向第三人张某另行主张。判决结果：驳回原告崔某的诉讼请求。律师观点：本案中，律师作为被告李某的代理人参与了诉讼全过程。在开庭过程中，原告方提交了一份物业出具的证明，用以证明原告实际占有房屋，但该证明同时显示出交房时间在查封后。律师当庭质证时提出：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身的原因未办理过户登记。此四个要件需完全具备，缺一不可。最后，法院依据代理人提出的观点，依法驳回了原告的诉讼请求。
• 李某、李某梅等与李某荣土地承包经营权纠纷

  2019-11-210次

  原告：李某梅，女，1977年12月17日出生，汉族，住单县。二原告共同委托诉讼代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：魏东升，山东盛雅律师事务所律师。被告：李某荣，女，1967年8月13日出生，汉族，住单县。原告李某与被告李某荣土地承包经营权纠纷一案，本院2019年2月21日立案后，2019年4月17日李某梅以自己曾用名刘*秀，系该土地承包家庭农户的成员，对涉案土地享有土地承包经营权为由，向本院申请以共同原告身份参加诉讼，本院依法准许。本案依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告李某梅及其与李某的共同委托诉讼代理人刘世学、魏东升，被告李某荣的委托诉讼代理人封杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某、李某梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令李某荣对李某、李某梅承包的9.1亩土地停止侵权、排除妨碍，将9.1亩承包地交付李某、李某梅经营；2、本案诉讼费由李某荣负担。事实与理由：李某与李某梅系母子关系，李某与李某荣系姑侄关系。李某、李某梅所在村集体进行土地发包时，李某、李某梅及李某的父亲、李某的祖父、祖母五人共承包土地9.1亩。李某梅与李*于2003年离婚，李某随母亲李某梅离开杨楼镇大朱庄行政村。后李某的父亲及祖父母相继去世。李某家庭承包的9.1亩土地被李某荣侵占至今，李某荣的侵权行为致使李某、李某梅无法行使土地承包经营权。被告李某荣辩称：一、家庭承包的承包方是本集体经济的农户，李某提交的住址是单县东城办事处孙溜行政村孙溜村***号，早已划归城区，是城镇居民，不是农村居民。所争议的土地是单县杨楼镇大朱庄行政村的集体土地，李某不是本集体经济组织的成员，无权承包该土地，且承包土地时，李某尚未出生，哪来的土地承包经营权。二、十几年前，李某的母亲李某梅与父亲李*离婚，后改嫁到单县东城办事处孙溜行政村，当时李某荣的父母以及患病的弟弟李*的治疗费、生活费以及病故后的丧葬费均由李某荣承担，李某作为儿子、孙子对父亲和祖父母没有尽到赡养义务。李某的祖父母于2013年11月5日在单县杨楼法律服务所立下遗嘱将全部财产包括房子、树木、承包地由女儿李某荣继承。该遗嘱经过单县杨楼法律服务所见证，因此李某荣是合法、唯一的全部财产继承人。原告方围绕自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、李某、李某梅的身份证复印件各一份，证明二人基本情况。2、单县杨楼镇派出所出具的户籍证明一份，内容为“户籍证明，经查现居于我辖区大朱庄行政村李*义户内的2名居民的户籍登记情况如下：儿媳姓名：刘*秀，性别：女，出生日期：71-6-3，身份证编号，婚否：有配偶；孙子姓名李某，性别：男，出生日期：00-4-24，身份证编号，加盖单县公安局杨楼派出所户口专用章，户籍员：孙**，2003年7月10日签发”；单县杨楼镇大朱庄行政村村民委员会证明三份，内容分别为：“证明兹有我村村民李*义家庭现在共有5个人的责任田，成员分别是李*义、李*、赵**、刘**、李某，责任田地地块为4块，具体位置以土地承包经营权证为准。李*义、赵**夫妇及其子李*均已去世。程光存大朱庄村（印章为单县杨楼镇大朱庄村村民委员会）2019.3.29号”?！爸っ髯扔形掖逶迕窭钅?，性别，男，身份证号，在我村2000年9月份土地调整时分得一份责任田，面积1.8亩。特此证明。程光存大朱庄村（印章为单县杨楼镇大朱庄村村民委员会）2018年10月16号”?！爸っ骼钅趁酚肜钅诚的缸庸叵?，李某梅以刘*秀的名义与李*结婚，并生育李某，在我村土地发包时，李某梅为李*的妻子、李*义的儿媳，李某梅作为李*义的家庭成员分得一份承包地。特此证明。程光存大朱庄村委会（印章为单县杨楼镇大朱庄村村民委员会）2019.4.20号”?！杜┐逋恋爻邪ㄖぁ芬环?，内容为“证号：371722113215020032J，单县人民政府印，2018年12月20日，发包方全称：单县杨楼镇大朱庄村马庄，承包方代表姓名：李*义，身份证号码：，承包方式：家庭承包，承包方住址：单县杨楼镇大朱庄村马庄，承包合同编号：371722113215020032J，承包期限：1998年10月1日至2028年9月30日止，承包地实测总面积（亩）：9.10，承包地块总数（块）：4，承包方编码：0032，人口数4人?！敝っ餮盥フ虼笾熳逶谕恋胤苯?.1亩土地发包给李*义家庭五名成员共同承包经营，成员分别为：李某的祖父李*义、祖母赵**，李某的父亲李*、母亲刘*秀及李某本人，现李*义、赵**、李*均已去世，李某和李某梅对村委会发包的土地享有土地承包经营权。3、原告李某、李某梅的委托诉讼代理人刘世学、魏东升对孟某的调查笔录一份及孟某的身份证复印件，证言主要内容为“李*义承包的五个人四块（庄北两块、庄南两块）土地，现在由我耕种，是李某荣租给我的，租金每亩400元?！敝っ骼钅?、李某梅依法承包的土地现由李某荣私自出租给孟某并赚取租金，李某荣的行为侵害了李某、李某梅的土地承包经营权。4、证人李某的证言，主要内容为“李*义承包五口人土地，包括李*义夫妻和李*三口人，李某荣将该土地租赁给孟某耕种”，证明该土地由李*义家庭承包，李某荣私自将土地出租给他人的事实。被告方对上述证据的质证意见，对证据1无异议，对证据2均有异议，质证意见是：1.单县公安局杨楼派出所出具的户籍证明是2003年7月10日签发，依据法律规定有效期为一个月，不具有真实性、合法性，该户籍证明无法证明刘*秀与李某梅属同一人；2.对2018年10月16日、2019年3月29日村委会出具的证明的真实性无异议，承包土地的是刘*秀，李某梅没有承包该村土地；2019年10月20日村委会出具的证明，不能证明刘*秀与李某梅属同一人；3.对李某拥有土地承包权有异议，李某是2000年4月24日出生，承包土地是1998年10月1日，因此李某承包土地不具有真实性、合法性；对证据3的质证意见是：对孟某的调查笔录的真实性有异议，依据法律规定，证人必须出庭作证；对证据4的质证意见是：对证人李某的证言的真实性提出异议，证人李某企图耕种该土地，从中作梗，证人李某所说李某荣不履行赡养义务全是谎言。原告方补充举证如下：单县东城办事处孙溜村委会出具的《证明》一份，证明李某、李某梅在该村未分得承包地；《山东省单县人民法院民事调解书》复印件一份；证明刘*秀与李*2013年10月离婚，李某由李*抚养。杨楼法律服务所鉴证的《协议书》、《见证书》复印件各一份，证明变更李某由刘*秀抚养；《李*义农户表格》一份，证明李*去世后，李*义的家庭成员为李*义、赵**、李某、刘*秀。被告方对上述补充的证据质证认为，对单县东城办事处孙溜村委会出具的《证明》一份，真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明李某梅与刘*秀为同一人，身份证明只有公安机关出具的证明方为有效；对《山东省单县人民法院民事调解书》复印件真实性无异议，但本案原告李某梅与调解书中的刘*秀不能证明为同一人；对杨楼法律服务所鉴证的《协议书》、《见证书》复印件各一份，因是复印件，不能与原件核对，不具有真实性；对《李*义农户表格》，对其真实性有异议，无公章，无出具单位和出具人签字，不符合证据的形式要件，不具有真实性、合法性。被告方提交了如下证据：单县杨楼镇大朱庄村委会证明一份，主要内容为：“证明兹有我村村民李某荣的母亲赵**患××造成后遗症生活不能自理，到父亲李*义死亡和母亲赵**死亡期间的治疗费、生活费由李某荣和丈夫负责，其承包的责任田这期间一直由女儿耕种，乡镇收取的水费、卫生费等费用均由女儿李某荣负担。特此证明。程光存大朱庄村（印章为单县杨楼镇大朱庄村村民委员会）2019.3.26号”。证明李某荣一直赡养父母，其父母承包的土地由李某荣接管耕种，而李某、李某梅已放弃该土地的承包经营权。2、单县杨楼法律服务所遗嘱见证材料一宗，主要材料有：大朱庄村民委员会证明一份，李某荣、李*义、赵**身份证复印件各一份，王某、马某对李*义的调查笔录一份、见证书一份、遗嘱一份。遗嘱的内容为：“遗嘱我叫李*义，男，1935年10月5日出生，住山东省单县杨楼镇大朱庄行政村马庄。我老伴赵**，女，1934年3月5日出生，住山东省单县杨楼镇大朱庄行政村马庄。我有两个子女，儿子伤亡了，多年来都是闺女李某荣供养我，我和老伴商议决定我们两人死后我们的全部财产都由我女儿李某荣继承，因女儿李某荣尽到对我们两人的赡养义务。立遗嘱人李*义、赵**，2013年11月5日?！奔な榈哪谌菸骸熬蠛瞬槭道?义，男，1935.10.5日出生，汉、农民，住单县杨楼大朱庄马庄村66号。赵**，女，1934.3.5日生，住址同上。李*义、赵**一生养育一子一女，儿子于2006年病逝，李*义夫妻亲自来法律服务所立了遗嘱，多年来夫妻两人的衣食住行都由女儿李某荣赡养，李某荣尽到应尽的抚养义务，李*义夫妻百年后全部财产、房子树木、承包地归李某荣继承。李*义、赵**的遗嘱真实、合法，现予见证。见证人王某、马某，单县杨楼法律服务所（章）2013年11月5日?！敝っ骼钅橙俣愿改敢恢鄙难?，其父母决定在去世后将全部财产都由女儿继承，遗嘱内容包括房子、树木、承包的土地。原告方对被告方提交的上述证据质证意见如下：对证据1，该证据的真实性及证明目的均有异议，本案为承包经营权纠纷，而非赡养、遗产分割纠纷，该证明与本案不具有关联性；对证据2的真实性、合法性及证明目的均有异议，该遗嘱系打印，没有遗嘱人的签字及手印，代书遗嘱应当由两个以上见证人在场，其中一人代书并由代书人、见证人签字确认，被告提交的遗书不符合代书遗嘱的合法形式要件，不具有合法性。杨楼镇司法所对李*义的调查笔录没有李*义的签字及手印，不能证明调查内容系李*义的真实意思表示，根据法律规定农民承包的土地所有权属于集体所有，不属于农民个人财产，不能作为遗产进行处分，该遗嘱将土地作为遗产处分违反法律规定。本院对双方当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1证明二原告的身份情况，经被告质证无异议，本院审查并与原件核对无异，其证据效力本院予以确认。证据2中原告提供的单县杨楼镇大朱庄村民委员会证明三份，经本院审查，认为该村民委员会2018年10月16日、2019年3月29日出具的两份证明，证明内容是李某得到承包土地的时间及该家庭成员承包土地时的人员及死亡情况，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证据效力本院予以确认；2019年4月20日该村民委员会出具的证明内容是李某梅以刘*秀之名与李*结婚并得到承包地，其证据效力本院依法不予确认。对原告提交的单县公安局杨楼派出所出具的户籍证明，经本院审查，认为该户籍证明载明的李*义户内的刘*秀系其儿媳、李某系其孙子以及二人的身份证号码，内容清楚明确，且该证明上并未注明有效期，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证据效力本院予以确认；对原告提交的《农村土地经营权证》，分别由单县人民政府及单县农业局盖章确认，被告亦未向有关部门提出异议或举出其他相反的证据，故对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对证据3原告提交的孟某的调查笔录，根据举证规则证人应当出庭作证，接受当事人的质询，而证人未出庭作证，其真实性无法确认，故对该证据的证据效力本院不予采信。对证据4证人李某的当庭证言，本院审查认为，李某出庭作证并当庭出具了作证保证书，其当庭证言中对涉及赡养部分与本案不具有关联性，对证言的其他内容具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。对单县东城办事处孙溜村委会出具的《证明》，关于李某的内容具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，可以作为本案的证据；对《山东省单县人民法院民事调解书》，为本院出具，可以作为本案证据；杨楼法律服务所鉴证的《协议书》、《见证书》经本院与原件核对，具有真实性、合法性，并与本案有关联，可以作为本案的证据；对《李*义农户表格》，无公章、无出具单位和出具人签字，无法核对其真实性，本院不予采信。对被告提交的两份证据，经本院审查，对杨楼镇大朱庄村村民委员会证明中的承包地由李某荣种植的真实性、合法性，与本案的关联性，本院予以确认。对村民委员会证明的其他内容和遗嘱及见证书中涉及赡养、继承的内容，与本案不具有关联性，本院不予审查。对其承包地的处分，因农民承包土地所有权属于集体所有，不属于农民个人财产，不能作为遗产进行处分，该遗嘱将承包的土地作为遗产处分违反法律规定，本院不予采纳。依据上述证据，本院认定如下事实：李某原系单县杨楼镇大朱庄行政村村民，其父为李*，其母为刘*秀，其祖父为李*义，其祖母为赵**，为同一农村家庭承包户。李某荣系李*义、赵**之女，李某的姑姑。2000年9月单县杨楼镇大朱庄行政村调整农村土地承包，李某分得一份承包土地（1.8亩），李*义家庭承包土地四块共9.1亩，村南两块，一块面积为4.50亩（地块编码为3717221132150204003），一块面积为2.30亩（地块编码为3717221132150203002）；村北两块，一块面积为1.00亩（地块编码为3717221132150201005），一块面积为1.30亩（地块编码为3717221132150201012）。上述四块土地均属于基本农田。2018年12月20日，单县人民政府颁发了编号为371722113215020032J的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》。2003年10月李某之母刘*秀与其父李*离婚，李某先由其父李*抚养，2005年7月变更为由其母刘*秀抚养，并随其母刘*秀离开单县杨楼镇大朱庄行政村。李*、李*义、赵**去世后，以李*义为户主的家庭承包地9.1亩，由李*义、赵**之女李某荣出租给孟某耕种至今。关于本案李某梅诉讼主体资格的问题，李某梅称其曾用名为刘*秀，以刘*秀之名和李*结婚，但向本院提交的身份证，与单县公安局杨楼派出所2003年7月10日出具的户籍证明中刘*秀的身份证号码不一致，又未提供其他合法有效的证据证明李某梅与刘*秀系同一人，因此李某梅所称与刘*秀是同一人，本院不予采信，其要求对李*义农户的承包地享有承包经营权的请求，本院不予支持。本院认为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益?！薄吨谢嗣窆埠凸锶ǚā返谝话俣逄豕娑ǎ骸巴恋爻邪ㄈ艘婪ǘ云涑邪母?、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产?！北景咐钅吃档ハ匮盥フ虼笾熳姓宕迕?，是农户李*义家庭中的一员，2000年9月该村民委员会发包给李某一份土地（1.8亩），取得土地承包经营权，现本农户中其他家庭成员李*义、李*、赵**均死亡，李某虽然现在不居住于该村且户籍已迁出，但李某仍然是本农户中的一员，因此李某对李*义农户承包的土地，享有土地承包经营权。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“国家?；ぜ逋恋厮姓叩暮戏ㄈㄒ?，?；こ邪降耐恋爻邪?，任何组织和个人不得侵犯?！崩钅橙俳?义农户承包的土地擅自出租给他人耕种，侵犯了李某的土地承包经营权?！吨谢嗣窆埠凸┐逋恋爻邪ā返谖迨豕娑ǎ骸叭魏巫橹透鋈饲趾ν恋爻邪?、土地经营权的，应当承担民事责任?！薄吨谢嗣窆埠凸穹ㄗ茉颉返谝话倨呤盘醯谝豢罟娑ǎ骸俺械Ｃ袷略鹑蔚姆绞街饕校海ㄒ唬┩Ｖ骨趾?；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉?！崩钅城肭笕嗣穹ㄔ阂婪ㄅ辛罾钅橙俣云涑邪?.1亩土地停止侵权、排除妨碍，将9.1亩承包地交付李某承包经营的诉讼请求依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告李某荣于2019年6月20日前将李*义农户承包的编号为371722113215020032J的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》中土地9.1亩交付原告李某承包经营；二、驳回原告李某梅的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李某荣负担。